24 jargon pinjaman hartanah yang anda patut tahu
Bila nak beli rumah, ada macam – macam istilah yang kita akan jumpa. Bagi orang yang pertama kali dan baru lagi dalam pembelian hartanah, mungkin akan tertanya – tanya apa maksud semua istilah ni.
Jadi kali ini Min nak kongsikan 24 jargon pinjaman hartanah yang anda patut tahu. 24 istilah ini kami dapat daripada PropertyGuru. Jemput baca sampai habis.
–
Akan ada seribu satu istilah hartanah yang anda jumpa bila beli atau jual rumah. Jadi, kami senaraikan 24 istilah penting yang memang akan anda jumpa sepanjang proses isi borang beli hartanah ini. Teruskan baca.
Keputusan membeli hartanah adalah perkara yang sangat penting dalam kehidupan orang dewasa, ia bukan tindakan main-main.
Banyak dokumen yang perlu disediakan dan ditandatangani setelah anda bersusah payah mencari hartanah idaman dengan harga anda mampu beli.
Sebelum ini, kami pernah menjelaskan tentang Semua Perkara Anda Patut Tahu Tentang Pinjaman Perumahan dan Jenis Rumah Dan Hartanah Terdapat di Malaysia.
Tetapi, kami menyedari ada satu lagi masalah yang mungkin dihadapi pembeli rumah iaitu kepelbagaian istilah yang wujud. Jangan bimbang, kami mudahkan semuanya untuk anda. Jom baca.
1) Moratorium
Maksudnya, peminjam diberikan keizinan atau kebenaran sah untuk menunda atau menangguhkan sementara pembayaran balik pinjaman dalam tempoh waktu tertentu.
2) Penangguhan Pinjaman
Penangguhan pinjaman berlaku apabila peminjam tidak dikehendaki melakukan pembayaran balik dan tiada caj atau denda untuk pembayaran lewat akan dikenakan. Hal ini berlaku setelah penangguhan sementara pembayaran balik pinjaman (prinsipal dan faedah) dibuat.
3) Tunggakan
Tunggakan merujuk kepada pembayaran yang tidak/belum dijelaskan atau pembayaran yang perlu dibuat dalam waktu tertentu.
4) Kadar Faedah
Cara bank buat duit adalah dengan mengenakan faedah. Kadar faedah adalah jumlah wang yang dibayar lebih daripada nilai pinjaman prinsipal kepada pihak bank.
Kadar ini bergantung kepada peratusan pinjaman yang belum dijelaskan.
5) Penggandaan Faedah / Faedah Berganda
Boleh dianggap sebagai “bunga atas bunga” atau penambahan kiraan faedah ke atas pinjaman prinsipal permulaan termasuklah semua faedah terkumpul sebelum itu. Digunakan untuk akaun pinjaman dan juga akaun simpanan.
6) Penggumpulan Faedah / Faedah Terkumpul
Jumlah keseluruhan pembayaran faedah yang dibuat untuk pinjaman dalam jangka masa tertentu.
7) Penilaian
Penilaian wajib dilakukan untuk membeli harta tanah. Penilaian adalah anggaran nilai hartanah atau dalam kata lain Duti Setem hartanah berdasarkan nilainya.
Terdapat dua jenis penilaian:
- Penilaian urus niaga rumah dalam kawasan yang sama. Mungkin tidak mewakili nilai sebenar hartanah.
- Penilaian dilakukan oleh penilai berlesen.
Kebiasaannya, bank akan menggunakn nilai yang diberikan oleh penilai profesional.
8) Ansuran Bulanan
Ansuran bulanan adalah jumlah yang perlu anda bayar selepas mendapatkan pinjaman.
Jumlah yang perlu dibayar setiap bulan bergantung kepada Perjanjian Pinjaman yang ditandatangani antara anda dan bank.
9) Penyelesaian Awal
Penyelesaian pembayaran pinjaman penuh sebelum tarikh yang dipersetujui bersama. Sebagai contoh, peminjam yang melunaskan 30 tahun pinjaman rumah mereka dalam tempoh 20 tahun sahaja.
Bank tidak menyukai penyelesaian awal kerana keuntungan mereka daripada pengenaan faedah berkurangan walaupun perkara ini bagus untuk peminjam.
Oleh itu, peminjam sama ada akan menikmati rebat atau dikenakan denda bergantung kepada terma dan syarat Perjanjian Pinjaman.
Sekiranya peminjam memilih untuk melunaskan pinjaman lebih awal, mereka akan menanggung kos pengambilan gadaian hartanah daripada pihak bank.
Mereka perlu mendapatkan borang Melepas Gadaian yang juga dikenali sebagai Borang 16N dihendaki oleh Kanun Tanah Negara 1965 dari pejabat tanah.
Selain menyelesaikan pinjaman lebih awal, Pembiayaan Semula juga dianggap sebagai penyelesaian awal dan perlu melakukan perkara sama.
10) Tempoh Terkunci
Ini adalah tempoh masa anda tidak dibenarkan membuat penyelesaian awal atau penuh pinjaman. Selalunya ia adalah tahun pertama atau awal pinjaman, bank akan mengenakan denda antara 2% hingga 5% daripada jumlah pinjaman yang belum dijelaskan.
Bukan sahaja pasaran hartanah sangat kompetitif, institusi kewangan juga terlibat dalam perang harga sesama sendiri.
Sesetengah bank menawarkan kadar faedah yang lebih rendah, memberikan promosi istimewa dan pakej pembiayaan semula khas untuk anda.
Kebiasaannya, pakej ini perlukan lebih masa untuk bank mendapatkan kembali wang mereka. Oleh itu, mereka menguatkuasa tempoh terkunci untuk mengelakkan peminjam cabut lari.
Maksudnya, dalam tempoh yang ditetapkan, pelanggan tak boleh menyelesaikan pinjaman lebih awal dengan cara apa pun. Kalau tak, mereka perlu bayar denda.
Tempoh terkunci dinyatakan dalam Perjanjian Pinjaman dan kebiasaannya, tempoh ini ditetapkan antara 5 hingga 7 tahun pada kadar 3.5%.
11) Kadar Pinjaman Asas (BLR)
Kadar Pinjaman Asas (BLR) ditentukan Bank Negara Malaysia (BNM) dan diselaraskan oleh bank. Sebagai contoh, BNM boleh menetapkan BLR pada 6.6% tetapi bank mungkin menawarkannya pada kadar 5.7%.
Bank yang berbeza mempunyai BLR berlainan berdasarkan pengiraan kos pentadbiran dan struktur dana bank. Kenaikan atau penurunan BLR akan mempengaruhi kadar faedah peminjam secara langsung.
Setakat ini, BLR tertinggi dalam sejarah Malaysia adalah sebanyak 12.27% pada tahun 1998 sementara kadar terendah adalah sebanyak 5.55% pada tahun 2009.
12) Kadar Asas
Kadar asas adalah kadar faedah untuk pinjaman yang akan dikenakan oleh Bank Negara Malaysia kepada bank perdagangan.
Kadar asas digunakan sebagai kadar rujukan untuk bank perdagangan dalam penentuan kadar pinjaman berkesan kepada para pelanggan mereka.
Kadar ini berbeza antara bank dan bergantung kepada kecekapan pinjaman mereka.
Sebelum tahun 2015, bank merujuk kepada struktur Kadar Pinjaman Asas (BLR), tetapi selepas itu ia digantikan oleh sistem baharu dikenali sebagai Kadar Asas (BR).
13) Baki Harga Pembelian
Apabila anda memutuskan untuk membeli hartanah, anda perlu membayar pendahuluan kepada “eskrow” atau juga dikenali sebagai “dalam jagaan amanah” pihak tertentu.
Biasanya pihak ini adalah ejen yang mengendalikan urus niaga tersebut.
Sebagai contoh, jika hartanah anda berharga RM100,000 dan anda membayar pendahuluan sebanyak RM10,000, baki harga belian adalah RM90,000.
Jumlah keseluruhan wang hanya akan diserahkan kepada penjual setelah urus niaga diselesaikan sepenuhnya.
Sekiranya penjualan gagal dilaksanakan, wang pendahuluan perlu dikembalikan kepada pembeli.
14) Bayaran Berperingkat
Atau juga dikenali sebagai “bil berperingkat”. Istilah ini digunakan apabila peminjam mula membayar sedikit demi sedikit pinjaman, sementara menunggu proses pembinaan berjalan dan selesai.
Bayaran ini untuk mengelakkan daripada membuat pembayaran sekali gus pada peringkat akhir pembinaan yang boleh membebankan sesetengah orang.
Dalam kata lain, jumlah yang perlu dibayar oleh peminjam meningkat secara berperingkat apabila bangunan semakin rancak dibina.
Sebagai contoh, peminjam tak perlu bayar selagi tapak asas bangunan belum disiapkan.
Namun setelah pembangunan mencapai 10%, peminjam perlu mula membuat pembayaran minimum.
Jumlah tersebut akan ditetapkan dalam Perjanjian Jual Beli (SPA) yang boleh didapati di bawah Jadual 3 SPA atau Jadual G atau Jadual H di bawah Peraturan Pembangunan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1989.
Dalam pasaran hartanah sekunder, jika pembeli dapat membuat pembayaran penuh, maka tak perlu membuat pembayaran pendahuluan kerana pembeli boleh melakukan pembayaran sepenuhnya.
15) Kos Pemindahan Percuma
Semasa proses pembiayaan semula pinjaman anda dari satu bank ke bank yang lain, kos pemindahan percuma akan dikenakan. Di sinilah bank baharu akan bertanggungjawab untuk semua upah perundangan, denda dan caj.
Termasuk caj untuk pembayaran, yuran perundangan, Jaminan Pengurangan Gadai Janji atau Takaful Pengurangan Gadai Janji bergantung kepada pakej dan perjanjian anda.
Kebiasaannya, kos yang ditanggung oleh bank dibayar secara tidak langsung akan dibayar peminjam dengan pelbagai cara seperti kadar faedah lebih tinggi, tempoh terkunci lebih lama dan seumpamanya.
16) Takrifan Margin Dalam Pinjaman Perumahan
Takrifan istilah Margin adalah perbezaan antara jumlah pinjaman oleh bank dan harga hartanah. Sekiranya hartanah berharga RM300,000 dan pinjaman bank anda hanya RM250,000. Perbezaan margin adalah RM50,000.
Bank jarang sekali memberikan pinjaman 100%. Biasanya, 90%, tetapi pada masa sekarang hendak dapat kadar pinjaman 90% pun makin susah berbanding dahulu.
17) Apa Itu Gadaian?
Terdapat 2 kategori pinjaman yang disediakan oleh bank iaitu pinjaman bercagar dan pinjaman tanpa cagaran.
Pinjaman gadai janji dianggap sebagai pinjaman bercagar kerana bank akan mengambil hartanah sebagai jaminan sekiranya peminjam tidak mampu membuat pembayaran dengan baik.
Hartanah hanya sebenar-benarnya jadi milik peminjam setelah dia menyelesaikan semua bayaran pinjaman.
Dalam tempoh itu, bank juga bukanlah pemilik sebenar dan hartanah itu “digadaikan” kepada bank yang dikenali sebagai “penggadai”, pemilik hartanah itu pula dikenali sebagai “pegadai”.
Gadaian tersebut difailkan di bawah Borang 16A di Pejabat Tanah dan diurus berdasarkan peruntukan Seksyen 242, Kanun Tanah Negara 1965.
18) Surat Ikatan Penyerahan Hak
Dokumen sah untuk menunjukkan bahawa pemilikan hartanah telah dipindahkan daripada satu pihak kepada pihak yang lain.
Surat Ikatan Penyerahan Hak melibatkan borang 16A, kecuali hartanah bukan hak milik.
Surat Ikatan Penyerahan Hak adalah satu-satunya bukti berlaku transaksi antara peminjam dengan bank sehingga hartanah tersebut memperoleh Hak Milik Individu.
Bank akan menyimpan salinan asal dan salinan pendua akan diberikan kepada peminjam. Setelah hartanah itu memperoleh Hak Milik Individu, barulah dapat Borang 16A.
Sekiranya peminjam menyelesaikan pembayaran sebelum hartanah memperoleh Hak Milik Individu, peminjam akan mendapat dokumen khusus.
Dokumen ini dinamakan Surat Ikatan Penerimaan dan Tugasan Semula apabila bank menyerahkan hartanah itu kepada peminjam.
19) Melepas Gadaian
Melepas gadaian diperolehi dengan persetujuan pejabat tanah sekiranya anda ingin melepas gadaian hak milik hartanah tetapi ia terhad untuk penjualan atau pemindahan hak milik sahaja.
Peraturan dan syaratnya berbeza antara negeri di Malaysia. Oleh itu, borang dan syaratnya juga akan berbeza antara negeri.
Tetapi set dokumen wajib yang perlu ada semasa membuat permohonan adalah:
- Kad pengenalan pembeli dan penjual
- Sekiranya hartanah masih di bawah pinjaman bank, surat daripada bank yang membenarkan penjualan juga diperlukan
Kerajaan negeri juga memerlukan salinan gadaian yang diperakui untuk gadaian dipindahkan daripada penjual hartanah.
20) Pengadilan Dalam Urus Niaga Hartanah
Definisi pengadilan adalah penghakiman rasmi berkenaan perkara yang dipertikaikan.
Dalam istilah hartanah, perkara ini berlaku apabila pihak yang terlibat mempertikaikan pembayaran dan Duti Setem.
Oleh itu, apabila kita membincangkan tentang urus niaga hartanah, kita sebenarnya memaksudkan pengadilan berkenaan Duti Setem.
Walaupun perselisihan faham jarang berlaku, ada kalanya harga pembelian hartanah yang dinyatakan dalam Perjanjian Jual Beli lebih rendah daripada anggaran pejabat duti setem.
Kebiasaannya, masalahnya ini dibangkitkan semasa pembayaran Duti Setem.
Proses dimulakan dengan peguam mengemukakan Borang 14A daripada Kanun Tanah Negara 1965 – dokumen yang diperlukan untuk pemindahan daripada satu pihak kepada pihak lain.
Pelbagai Borang Penaksiran Duti Setem (PDS) juga akan dihantar.
Dalam situasi pemindahan hak milik antara ibu bapa kepada anak berlaku, diskaun sebanyak 50% akan diberikan seperti termaktub dalam Akta Setem 1949.
Dokumen sokongan yang diperlukan dalam kes ini adalah Surat Beranak dan kadangkala Sijil Pernikahan berserta dokumen pengadilan.
21) MRTA / Takaful
Apabila bank bersetuju untuk memberikan pinjaman gadai janji, mereka biasanya juga akan meminta peminjam untuk menanggung sebarang risiko yang mungkin menjejaskan kepentingan bank.
Permintaan ini datang dalam bentuk Jaminan Pengurangan Gadai Janji (MRTA) atau Takaful – insurans hartanah yang memastikan bahawa pinjaman gadai janji tetap akan dibayar walaupun peminjam mengalami hilang upaya kekal atau meninggal dunia.
Kedua-dua insurans MRTA dan Takaful berfungsi dengan cara yang sama dengan melindungi pinjaman hartanah secara berkala.
Maksudnya, jumlah awal akan merangkumi sepenuhnya pinjaman gadai janji dan apabila peminjam terus membuat pembayaran yang akan mengurangkan jumlah pinjaman, jumlah yang diinsuranskan juga akan menurun.
Kedua-dua insurans akan mempunyai jangka masa yang sama dengan pinjaman yang diambil.
Sekiranya peminjam memperoleh pinjaman 35 tahun, insurans MRTA atau Takaful juga akan mempunyai tempoh selama 35 tahun.
Sekiranya peminjam tidak pernah membuat tuntutan setelah melakukan pembayaran penuh pinjamannya, sejumlah kecil wang yang dibayar akan dikembalikan kepada peminjam.
Sekiranya terdapat peminjam bersama dan salah seorang telah meninggal dunia, insurans juga akan melindungi bahagian pinjaman pihak tersebut.
Satu-satunya perbezaan antara pinjaman MRTA dan Takaful adalah pinjaman Takaful mengikut garis panduan kewangan Islam yang dikeluarkan oleh Bank Negara Malaysia (BNM).
22) Peminjam Bersama, Penjamin Dan Pinjaman Pihak Ketiga Dalam Pinjaman Perumahan
Memandangkan sekarang makin susah untuk mendapatkan pinjaman gadai janji disebabkan oleh pelbagai syarat ketat, ada yang menggunakan kaedah tertentu untuk mendapatkannya.
Antara kaedahnya adalah:
- Mencari peminjam bersama
- Mencari penjamin
Walaupun kedua-keduanya nampak serupa untuk membolehkan peminjam utama dapat pinjaman, kedua-duanya sangat berbeza.
Peminjam bersama adalah apabila seseorang yang pendapatannya tidak mencukupi yang mengakibatkannya mempunyai Nisbah Pinjaman Kepada Nilai (LTV) tak berapa elok atau mempunyai rekod CCRIS yang buruk.
Peminjam jenis ini akan mencari seseorang yang mempunyai LTV atau CCRIS cemerlang untuk menggunakan nama orang tersebut untuk mendapatkan pinjaman.
Ayat mudahnya, jika anda bersetuju untuk membeli hartanah dengan orang lain, itulah peminjam bersama. Peminjam bersama akan berkongsi liabiliti dengan peminjam utama iaitu anda!
Ini termasuklah hartanah yang terdapat dalam laporan CCRIS peminjam bersama dan sekiranya peminjam utama meninggal dunia, peminjam bersama akan bertanggungjawab kepada pinjaman tersebut.
Perjanjian Jual Beli (SPA) akan mempunyai nama kedua-dua peminjam dalam dokumen.
Kadang-kadang, ada pinjaman pembelian hartanah yang dibuat menggunakan lebih daripada satu nama, tetapi hanya ada satu nama dalam dokumen pinjaman, atau sebaliknya.
Nama pada pinjaman dan dokumen SPA juga boleh berbeza sama sekali. Ini dikenali sebagai pinjaman pihak ketiga.
Kes ini unik dan kebiasaannya hanya dibenarkan antara ahli keluarga dan pasangan.
Penjamin pula adalah orang yang memberikan sokongan dan mengesahkan kemampuan peminjam untuk membuat pembayaran balik.
Kebiasaannya, penjamin hanya bertanggungjawab sekiranya peminjam ingkar dalam membuat pembayaran.
Sekiranya berlaku, bank boleh memilih untuk menuntut bayaran pinjaman daripada penjamin.
Penjamin boleh memilih untuk menarik diri sebagai penjamin pada bila-bila masa sepanjang tempoh pinjaman perumahan berlangsung.
Tidak seperti peminjam bersama, penjamin tidak diperlukan untuk menandatangani sebarang dokumen.
Ini termasuklah perjanjian pinjaman perumahan, persetujuan melepas gadaian, akuan berkanun atau sebarang dokumen lain yang menjamin pembelian hartanah atas nama bank.
Penjamin hanya perlu menandatangani surat jaminan.
23) Memorandum Deposit
Perjanjian dengan bank untuk pendepositan sejumlah wang sebagai jaminan pinjaman perumahan.
Sekiranya peminjam gagal membuat pembayaran tepat pada masanya, bank dibenarkan untuk mengambil jumlah tertentu daripada deposit tersebut sedikit demi sedikit.
24) Pembayaran Pinjaman Perumahan
Maksudnya, setelah pinjaman diluluskan, bank akan mula membayar wang pinjaman perumahan sama ada kepada peminjam atau pemaju hartanah.
“Pengaktifan” pinjaman bermula apabila pembayaran pertama dibuat. Sekiranya hartanah sudah siap, bayaran penuh sekaligus akan dibuat kepada penjual.
Sekiranya hartanah masih dalam pembinaan, pembayaran akan dikeluarkan secara berperingkat dalam jumlah yang telah dipersetujui sebelumnya.
Jumlah itu adalah peratusan yang dinyatakan dalam Jadual G untuk hartanah hak milik individu dan Jadual H untuk hartanah bukan hak milik individu.
–
Nak update terkini berkaitan hartanah dan kewangan? Jom join Channel Telegram rasmi Bijak Kewangan. Kami akan kongsikan info terkini khas untuk anda!
[KLIK GAMBAR SEKARANG]
