Apa itu OPR dan kenapa ianya penting?

“Apa itu Overnight Policy Rate (OPR)?”

Bila bercakap tentang OPR, masih ramai yang tidak jelas dengan kepentingannya.

Kali ni Min nak kongsikan artikel tentang apa itu OPR, kepentingannya dan juga kesan perubahannya. Jemput hadamkan artikel yang Min dapat daripada PropertyGuru ini sekarang.

–

Kadar Dasar Semalaman atau Overnight Policy Rate (OPR) ialah kadar faedah semalaman yang dikenakan ke atas peminjaman wang antara institusi kewangan. Jom tahu apa kepentingan OPR, perubahan terkini, dan kesan OPR kepada  faedah pembiayaan perumahan anda.

OPR ni sangatlah penting dalam dasar monetari Malaysia. Ia akan memberi kesan kepada pelbagai ukuran kewangan seperti kadar deposit, kadar pinjaman, pertukaran matawang asing, dan sudah pastilah faedah pembiayaan perumahan.

Tapi, apakah sebenarnya OPR dan maksudnya dalam konteks pinjaman perumahan dan pemilikan hartanah?

Apakah Kadar Dasar Semalaman (OPR)?

OPR ialah kadar faedah yang ditetapkan bank pusat, Bank negara Malaysia (BNM) yang menentukan kadar faedah untuk institusi kewangan yang meminjamkan wang antara satu sama lain untuk tempoh satu malam.

Dalam operasi harian, rizab wang tunai bank berubah-ubah, bergantung kepada aktiviti peminjaman yang berlaku dalam bank, serta deposit dan pengeluaran wang yang dibuat pelanggannya.

Untuk memudahkan pemahaman perubahan rizab tunai bank ni, bayangkan jika semua orang memilih keluarkan wang mereka untuk beli tiket konsert Siti Nurhaliza pada hari yang sama, bank mungkin akan pertimbangkan 2 persoalan:

• Berapa harga tiket Siti Nurhaliza?
• Keperluan untuk pinjam wang dari bank lain untuk memastikan rizab tunainya berada dalam keadaan memuaskan.

Untuk kekalkan takat rizab tunai pada paras yang sepatutnya (kecairan yang baik), kebiasaannya bank yang ada rizab tunai yang banyak pada hari tertentu akan pinjamkan kepada bank yang kurang untuk pastikan kecairan sistem perbankan kita stabil.  

Contoh yang lagi ringkas, katakan anda pinjam wang dari kawan hari ini untuk beli makanan, dan esoknya anda bayar semula. Bezanya untuk institusi kewangan, ada kadar faedah.

Kalau kawan anda minta faedah, anda boleh mula cari kawan lain, contohnya bank.

Tapi memanglah, proses pinjaman dan bayaran semula antara institusi kewangan ni lebih kompleks berbanding pinjam dan bayar amaun kecil antara kita dan kawan-kawan.

Kenapa OPR Penting?

Mungkin aplikasi OPR ni nampak macam muslihat pindah milik dan alir tunai biasa, tetapi keperluan pinjaman dan bayaran pinjaman tunai mengikut hari ni penting untuk sistem kewangan makro berfungsi dengan lancar.

Malah, ia juga beri kesan kepada kadar faedah pinjaman.

Bank akan bergantung kepada pinjaman sebagai aktiviti perniagaan yang penting, untuk tujuan keseimbangan akaun terutama kesediaan rizab tunai sebagai syarat asas penilaian nisbah dan kredit kecairan mengikut syarat ditetapkan BNM.

Kadangkala benda ni dipanggil Keperluan Rizab (Reserve Requirement), iaitu jumlah tunai yang sesebuah bank perlu ada pada satu-satu masa.

Kadar faedah bank ditentukan oleh OPR yang menentukan rangka kerja hala tuju kewangan negara untuk memastikan keseluruhan institusi kewangan mempunyai bekalan tunai yang stabil dan mencukupi.

Disebabkan OPR adalah perkara asas yang memastikan fungsi perbankan boleh terus berjalan, perubahan kadar OPR akan bagi kesan kepada keseluruhan komponen dalam sistem ekonomi negara, bukan setakat kadar pinjaman sahaja.

Contohnya pengangguran, dan inflasi harga barangan.

Apa Perubahan OPR 2020-2021 dan Mengapa Ia Berlaku?

Setakat 4 March 2021, Kadar OPR Malaysia masih berada pada kadar 1.75%, terendah dalam sejarah. Kadar ni ditetapkan pada Julai 2020.

Kalau nak tahu, pada tahun 2020, BNM catatkan EMPAT kali perubahan dan potongan OPR.

•  7 Julai 2020 – Potongan Kadar OPR sebanyak 25 bps kepada 1.75% (terendah dalam sejarah)
• 5 Mei 2020 – Potongan Kadar OPR sebanyak 50 bps kepada 2.00 %
• 3 Mac 2020 – Potongan Kadar OPR sebanyak 25 bps kepada 2.50%
• 22 Januari 2020 – Potongan kadar OPR sebanyak 25 bps kepada 2.75%

**bps – basic points (mata asas)

Menurut sumber rasmi BNM, kadar OPR semasa “melengkapkan ukuran kewangan dan fiskal untuk menampung impak ekonomi kepada perniagaan dan isi rumah serta menyokong perkembangan aktiviti ekonomi,”

Walaupun perkembangan ekonomi domestik 2020 dijangka lebih baik dari tahun sebelumnya, ketidaktentuan ekonomi antarabangsa membuatkan BNM sentiasa berwaspada.

Polisi Kewangan sudah semestinya satu hal yang rumit dan sesuai dengan tugas dan kepakaran, BNM sentiasa memberi perhatian dan mengambil tindakan yang terbaik untuk ekonomi. Bukan senang nak uruskan hal duit dalam skala yang besar.

Kesan OPR Kepada Sektor Perumahan

Lebih tinggi OPR ditetapkan, lebih tinggi kos pinjaman. Lebih tinggi kos pinjaman, semakin terhad peluang pembiayaan modal untuk individu dan perniagaan.

Bila semakin sukar untuk meminjam, semakin berkurangan aktiviti yang boleh dibuat sebab modal tak ada. Tak terkecuali kesan ni dalam sektor perumahan kepada pembeli dan pemaju.

Sebaliknya, pengurangan OPR akan bagi kesan positif pada keupayaan pemilikan modal, pengurangan faedah pembayaran bagi individu dan perniagaan kepada bank, menyebabkan lebih ramai boleh mendapatkan akses kepada pinjaman.

Kesan Perubahan OPR kepada Pembiayaan Perumahan di Malaysia

Bila OPR turun, kadar faedah kepada pinjaman akan berkurang juga. Siapa yang akan dapat faedah? Peminjam sedia ada dan bakal peminjam akan dapat manfaat.

Pengurangan OPR akan bagi kesan pada peminjam sedia ada dengan kadar yang berbeza. Kadar tersebut masih tertakluk pada Kadar Asas (Base Rate) dan Kadar Pinjaman Asas (BLR).

Tak perlu kita pergi jauh nak faham hal kompleks dalam BR atau BLR, yang penting sekarang konsepnya, bila OPR berkurang, BR & BLR yang bank tetapkan akan berkurang sekali.

Maksudnya, perubahan baru-baru ni yang ditetapkan BNM sudahpun bagi kesan pada beberapa jenis pembiayaan perumahan. Tapi jangan risau, bukan semua polisi kewangan yang ditetapkan BNM dan Kerajaan Malaysia akan buat semua benda jadi mahal.

Pengurangan OPR baru-baru ni bermaksud pembeli atau bakal peminjam boleh memulakan perjanjian pertama dengan faedah yang lebih rendah.

Kadar faedah untuk pinjaman boleh ubah lebih cepat disesuaikan berbanding pinjaman tetap. Realitinya, untuk pinjaman kadar tetap, tempoh masa yang panjang diperlukan sebelum kadar faedah berubah dengan ketara.

Jadi, kalau anda tengah cari pinjaman yang bersesuaian, pinjaman boleh ubah adalah pilihan yang tepat buat masa sekarang, berbanding pinjaman tetap yang akan mengambil masa yang lebih lama untuk disesuaikan.

Apa maksudnya semua benda ni? Maksudnya penurunan OPR adalah berita baik untuk anda yang sedang mencari pembiayaan perumahan dengan kadar faedah mampu bayar.

Patut Ke Saya Beli Rumah Waktu OPR Rendah?

Pandangan bahawa bila OPR rendah ia adalah masa terbaik untuk beli rumah adalah agak dangkal. Memang betul kemampuan pinjaman akan meningkat jika OPR turun.

Kalau pinjaman anda lebih murah, lebih cerah peluang untuk anda miliki rumah idaman anda.

Tapi, ingat, kadar OPR boleh berubah dan terbukti berubah berkali-kali dalam tempoh beberapa tahun lepas.

Anda tak bolehlah senang-senang bergantung kepada kadar faedah semasa untuk keseluruhan pinjaman perumahan anda.  Anda perlu fikir untuk tempoh jangka masa panjang bila buat keputusan kewangan penting seperti beli hartanah (atau beli tiket konsert Siti Nurhaliza).  

Jangan lupa yang OPR jadi rendah sebab ekonomi lembap. Jadi tak wajarlah kalau kita fikir ini adalah waktu bersuka-suka membuat pinjaman.

Terlalu banyak hal yang beri kesan kepada keputusan pembelian hartanah perlu diambil kira termasuklah masa dan bagaimana hendak membiayai pembelian anda.  

Buruk Baik Kadar OPR Rendah

Siapa je tak suka baca benda ringkas untuk isu rumit yang penjelasannya panjang berjela. Jadi, ni rumusan untuk situasi OPR dan kaitan dengan pinjaman.

• Baik: OPR rendah akan menyebabkan kadar faedah pinjaman boleh ubah jadi rendah
• Buruk: Perubahan kadar bermaksud keadaan ekonomi berubah yang juga beri kesan pada pasaran hartanah

• Baik: OPR rendah boleh menurunkan kadar faedah tetap.
• Buruk: Kadar faedah pinjaman tetap ambil masa untuk berubah.

• Baik: OPR rendah bermaksud bank akan lebih mudah beri pinjaman.
• Buruk: Tiket konsert Siti Nurhaliza tetap mahal.

Kalau anda ragu-ragu, dapatkan khidmat nasihat dari pakar kewangan atau penasihat pinjaman dari bank pilihan anda yang boleh membantu perancangan jangka masa panjang anda.

Dalam hal pembelian hartanah ni tak boleh main-main, lagi banyak anda tahu, lagi mudah anda nak buat pilihan yang tepat untuk rumah idaman anda.

–

Nak update terkini berkaitan hartanah dan kewangan? Jom join Channel Telegram rasmi Bijak Kewangan. Kami akan kongsikan info terkini khas untuk anda!

[KLIK GAMBAR SEKARANG]